Senast uppdaterad tisdag, 23 oktober 2012 14:11 Skriven av Mette Kjörstad

Minnesanteckningar:

Möte på Sjöfarten om kooperativ hyresrätt 121016

 

Eva Norrby, Sjöfarten

Annika Johansson, Sockenstugan

Ingela Blomberg, föreningen Framtiden

Martin Limbäck Kombo

Lilia Kalmér Kombo

Mette Kjörstad Kombo

Först fanns Jordabalken.

Sedan kom lagen om Bostadsrätter och Hyreslagen. I takt med att frågan om boendedemokrati/boinflytande ökade under 60- 70 och 80 talet, började arbetet med att skapa ett mellanting/brygga mellan det helt egna ägandet och icke-ägandet i hyresrätten, i syfte att öka engagemang och delaktighet hos de boende. Den kooperativa hyresrätten (t ex SKB och den ursprungliga HSB) är faktiskt äldre än vår nuvarande ”vanliga” hyresrätt.

I samband med att Lagen om kooperativ hyresrätt antogs 2002, fick Familjebostäder i uppdrag att verka för att bygga kooperativa hyresrätter. Intressegemenskaper bedömdes vara en bra grupp att ha i denna upplåtelseform, och därför har Sjöfarten och Dunderbacken fått denna form.

Skillnaden mellan ”vanlig” hyresrätt och kooperativ hyresrätt är att i den vanliga hyresrätten kan hyresgästerna bara påverka sin hyra marginellt, medan i den kooperativa hyresrätten har man möjligheter att genom eget arbete få ner hyran.

Man kan säga att: Ju mer föreningen åtar sig själv att göra på ideell basis, ju lägre hyreskostnad behöver man ta ut.

Detta kräver att man

1. har kompetenser (juridik, ekonomi, teknisk, praktiskt händiga) inom föreningen/bland de boende
2. att dessa personer har tid att ägna sig åt det ideella arbetet.

Den kooperativa boendeformen bygger på att hyresgästerna tar ett aktivt ansvar för sitt boende, i vilken grad är upp till föreningen i fråga.

Färdknäppen, Sockenstugan, Sjöfarten och Dunderbacken har t ex tagit på sig ansvar för trappstädning och städning av de allmänna utrymmena och skötsel av trädgård – för vilket husen får pengar tillbaka av Familjebostäder. I samtliga dessa hus går pengarna till husens förening, alltså inte tillbaka till de enskilda hyresgästerna.

I en kooperativ boendeform är det husets förening som hyr av fastighetsägaren – inte den enskilde hyresgästen. Den enskilde hyresgästen är medlem i, och hyr av föreningen.

Det innebär att det är föreningen som ansvarar för att hyran för hela fastighetens alla lägenheter och lokaler betalas in till fastighetsägaren – så kallat blockhyra.

Det innebär att om en lägenhet/lokal står tom så får föreningen stå för kostnaden. Det innebär också att föreningen själv beslutar om vilka som får flytta in, alltså att man inte behöver ta in bostadssökande från bostadskön ifall man har en egen kö av sökande.

Storleken på den totala blockhyran som ska betalas till Familjebostäder bygger på bruksvärdeshyressättningen, som avgörs i förhandlingar mellan fastighetsägarna/allmännyttan och Hyresgästföreningen.

Blockhyran för föreningen avgörs i förhandling mellan föreningen och fastighetsägaren, beroende på vilka ansvarsområden föreningen är beredd att ta på sig.

Fördelningen/kostnaden för hyran för de enskilda lägenheterna kan föreningen besluta om inom sig. Det kan finnas olika modeller för den beräkningen, Sjöfarten har tagit Familjebostäders fördelningsprincip/”norm” per m2 i sina hyror, Dunderbacken har visst ändrat i sina hyror, det handlar om relationen i hyra mellan olika lägenheter i huset som inte den av hyresgästföreningen och Familjebostäder överenskomna fördelningen tagit hänsyn till.Man måste också komma överens i avtalet med Familjebostäder om hur blockhyran till Familjebostäder ska regleras över tid.

Huruvida Familjebostäder har något ”tak” på kostnader per m2 vid nybygge (som vi har hört att Huddinges bostads bolag Huge har, är oklart, vi kan fråga om det).

Om föreningens medlemmar/hyresgästerna beslutar att förhandla bort det inre underhållet (för närvarande hos Familjebostäder: ommålning och tapetsering i lägenheter efter 12 år, byte av vitvaror efter 17 år), så kommer man ner i blockhyra- och måste stå för det inre underhållet själv som enskild hyresgäst.[1]Skötsel av de gemensamma utrymmena ligger också på hyresgästerna.

Vad ingår i blockhyran- d.v.s.: vad måste man betala för?

• Byggkostnader
• Fastighetsägarens administrativa kostnader pga. ”ägarskapet”
• Värme
• Vatten
• Den gemensamma elen- dvs el i allmänna utrymmen dvs. källare, trapphus och tvättstuga. Elkostnaden för de gemensamma utrymmen som de boende delar på hyreskostnaden för, betalas på ett särskilt abonnemang precis som den egna elen i den egna lägenheten.
• Sophämtning
• Snöskottning/skotta tak på vintern
• Säkerhet så som brandskydd i de allmänna utrymmena
• inbrottskydd..? nyckelsystem?

Annika J sa att vi, som kollektivhus, borde hålla koll på att inte ha samma norm/schablon beräkningar för vatten och värme som Familjebostäder har i sitt övriga bestånd, eftersom t ex den gemensamma maten gör att man använder mindre el totalt än om alla hushåll hade gjort mat i egna lägenheter – och i 40+ husen som Färdknäppen, Sjöfarten, Sockenstugan, Dunderbacken så används mindre vatten av äldre människor än t ex vad som går åt i en barnfamilj.

Annat som föreningen kan påverka kostnader för genom att i förhandlingen inte ta samma schablonkostnad som Familjebostäder beräknar för hela sitt bestånd:

• Sophantering (t ex att kollektivhuset har mindre sopor än ett annat hus med lika många lägenheter)
• Gemensamma elen (tvättstuga på nätterna när elpriset är lågt?[2])
• Vattenförbrukning

Till avtal om blockhyran ska det också vara bilagor om

• vilka ytor som ingår i blockhyran – och vilka som inte ingår. Till blockhyresavtalet biläggs ritningar som noga anger vilka ytor som är allmänna resp. gemensamma, där framgår också den tomtmark som föreningen ansvarar för.
• vem som ansvarar för skötsel av ytorna
• en teknisk gränsdragningslista
• en administrativ gränsdragningslista
• förvaltningsansvar

Föreningen kommer att ha ett förvaltningsavtal med Familjebostäder, ett bindande dokument mellan parterna som reglerar vilka områden respektive part ansvarar för. Hur omfattande det ska vara förhandlar man om.

Föreningen har tillsynsansvar i fastigheten, d.v.s. hålla koll på hur det står till och meddela Familjebostäder om/när något behöver åtgärdas. Sjöfarten använder sig av Familjebostäders felanmälan t ex.

Man kan utöka/minska föreningens ansvarsområden, men då måste avtalen omförhandlas – därför gäller det att se noga på hur länge avtalen ska löpa på.

Administrationen av hyran och annan ekonomi sköts av föreningen om den inte väljer att lägga ut den på extern ekonom/administratör. Sjöfarten t ex har en administrativ grupp som sköter hyror, blockhyresavtalet och gränsdragningslistan.

Då Sjöfarten stod klart, var 20 lägenheter inte fyllda. Familjebostäder hjälpte till med att hitta hyresgäster genom sin kö. All de som kom den vägen var inte så intresserade av det kollektiva, de ville ha en bostad bara.

För den kooperativa föreningen är det viktigt att till hyresavtalet ha klara regler och process för vad som gäller när en medlem inte uppfyller sina skyldigheter gentemot föreningen, så att man har rutiner för att säga upp folk/få dem att flytta. Annika: SABO: s jurister menar att Lagen om Kooperativ hyresrätt är tydlig att det bygger på gemensamt arbete – och att föreningen ska ha möjlighet att säga upp de som inte bidrar. I boken om Kooperativ hyresrätt utgiven av SABO står det om förverkande av hyresrätt, viktigt att sätta sig in och formulera stadgarna kring. Ändamålsparagrafen för vår blivande ekonomiska förening är viktig!

Förslag från Mette:

Fråga Familjebostäder om Kombo, som ”kollektivhus med miljöprofil”, kan vara test för innovativa miljölösningar – dvs vara t ex forskningsobjekt eller ”testkaniner” (för KTH? Familjebostäder? Stockholms stad? andra instanser?), där Kombo kan pröva och utvärdera nya lösningar etc.

Det kunde vara intressant och värdefullt, även i pengar räknat, att ha Kombo som ”case” – och även bidra till publicitet och reklam för Familjebostäder. Det kanske kan finnas medel att söka för detta, eller sponsring av andra bolag som vill testa sina produkter/ idéer (One Tonne Life huset är ett exempel på detta) – och Kombos förening som testar och utvärderar kan/borde få ersättning för detta.

Om Familjebostäder ville se kollektivets ”miljöhus” som en investering i sin egen utveckling, och inte bara som ett hyreshus, så kunde vi ha ett avtal om fortsatt miljöutveckling, även när huset står ”klart”.

 

[1] Hemförsäkring för hyresgäster i kooperativ hyresrätt är ett kapitel vi bör titta på- vi faller mellan några stolar där tror jag/mette

[2] Pax för att inte bo intill tvättstugan!/mette